En France, plus de 5 millions de logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique : ce sont les passoires thermiques, ces biens dont la consommation énergétique excessive pèse sur les factures, dégrade le quotidien des occupants et place aujourd'hui leurs propriétaires face à des obligations légales croissantes. Que vous soyez bailleur, propriétaire occupant ou futur acquéreur, cette page vous explique ce qu'est concrètement une passoire énergétique, comment l'identifier et quels travaux permettent d'en sortir durablement.
Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, cela signifie une consommation d'énergie finale supérieure à 250 kWh/m²/an pour un logement F, et au-delà de 330 kWh/m²/an pour un logement G. En France, 5,2 millions de biens entrent dans cette catégorie, soit environ 17 % du parc immobilier résidentiel. Ce sont majoritairement des constructions antérieures aux premières réglementations thermiques, édifiées sans exigences particulières en matière d'isolation ou d'efficacité énergétique.
Ces logements consomment autant pour des raisons souvent cumulées :
Murs et combles mal isolés, responsables de la majorité des déperditions de chaleur
Système de chauffage vétuste, souvent une chaudière fioul ou des convecteurs électriques anciens
Fenêtres à simple vitrage, qui laissent fuir la chaleur en hiver comme en été
Ponts thermiques non traités aux jonctions murs/planchers/toiture
Absence de VMC, qui oblige à une surventilation manuelle et aggrave les pertes thermiques
Améliorer l'isolation des murs extérieurs est souvent le premier levier identifié lors d'un diagnostic, car c'est là que se concentrent les pertes les plus importantes.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Le seul outil officiel pour le savoir est le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire lors de toute vente ou mise en location depuis 2006 et rendu opposable depuis juillet 2021, il attribue à chaque logement une étiquette énergie de A à G. Un DPE est valable 10 ans, sauf si des travaux significatifs ont été réalisés entre-temps. Les seuils qui définissent une passoire thermique sont précis :
Un logement est classé passoire énergétique dès qu'il dépasse l'un ou l'autre de ces seuils. Si vous n'avez pas de DPE récent ou que vous doutez de sa fiabilité, commencer par vérifier si votre maison est bien isolée permet d'avoir une première lecture concrète avant de passer à un diagnostic complet.
| Note | Seuil énergie primaire | Seuil émissions GES |
|---|---|---|
| F | 330 à 420 kWh/m²/an | 70 à 100 kg CO₂eq/m²/an |
| G | Plus de 420 kWh/m²/an | Plus de 100 kg CO₂eq/m²/an |
Un logement est classé passoire énergétique dès qu'il dépasse l'un ou l'autre de ces seuils. Si vous n'avez pas de DPE récent ou que vous doutez de sa fiabilité, commencer par vérifier si votre maison est bien isolée permet d'avoir une première lecture concrète avant de passer à un diagnostic complet.
Passoire thermique : ce que dit la loi en 2025 et au-delà
Depuis la loi Climat et Résilience d'août 2021, la réglementation sur les logements énergivores s'est durcie année après année. Le calendrier est progressif mais implacable : il concerne aussi bien les nouveaux contrats de location que les renouvellements en cours.
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| Août 2022 | Gel des loyers, interdiction d'augmentation | Étiquettes F et G |
| Janvier 2023 | Interdiction de mise en location | G+ (plus de 450 kWh/m²/an) |
| Avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente | Étiquettes F et G |
| Janvier 2025 | Interdiction de mise en location + critère de décence | Tous les logements G |
| Janvier 2028 | Interdiction de mise en location | Étiquette F |
| Janvier 2034 | Interdiction de mise en location | Étiquette E |
Depuis janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être considéré comme un logement décent au sens de la loi. Un propriétaire bailleur qui maintient ce type de bien en location s'expose à des recours de son locataire, voire à une suspension du bail. Pour les propriétaires qui anticipent ces échéances, les aides de l'État pour rénover permettent de financer une part significative des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour changer d'étiquette.
Quels travaux pour sortir du statut de passoire thermique ?
Il n'existe pas de liste de travaux universelle pour rénover une passoire thermique : tout dépend de la construction, de l'année du bâti, de la zone climatique et du point de départ au DPE. Ce qui est certain, c'est qu'une rénovation globale bien séquencée est toujours plus efficace et mieux financée qu'une succession de gestes isolés. Passer d'un logement classé G à C peut diviser les factures d'énergie par 3 à 4.
Les postes de travaux prioritaires identifiés lors d'un audit énergétique sont généralement les suivants :
Isolation des combles : jusqu'à 30 % des déperditions de chaleur transitent par la toiture, c'est souvent le premier chantier à engager
Isolation par l'extérieur : l'ITE traite les murs sans réduire la surface habitable et élimine la majorité des ponts thermiques
Pompe à chaleur air/eau : elle remplace avantageusement une chaudière fioul ou un chauffage électrique vétuste, avec un rendement 3 à 4 fois supérieur
VMC double flux : elle renouvelle l'air intérieur tout en récupérant jusqu'à 90 % de la chaleur extraite, limitant les pertes liées à la ventilation
Remplacement des fenêtres : le passage au double vitrage réduit sensiblement les déperditions sur les façades vitrées et améliore le confort en hiver comme en été
Aides financières disponibles pour rénover une passoire thermique
Rénover une passoire thermique représente un investissement conséquent, mais plusieurs dispositifs permettent d'en réduire significativement le coût. Ces aides sont cumulables entre elles, et les logements classés F ou G bénéficient de conditions renforcées dans le cadre de la rénovation globale.
MaPrimeRénov' : subvention de l'ANAH accessible aux propriétaires occupants et bailleurs, jusqu'à 70 %* du montant des travaux selon les revenus, avec un bonus spécifique pour les rénovations d'ampleur sur les passoires énergétiques
Prime énergie (CEE) : versée directement par les fournisseurs d'énergie, elle est cumulable avec MaPrimeRénov' et s'applique à la plupart des postes de rénovation énergétique
Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €*, sans condition de revenus, pour financer un bouquet de travaux ou une rénovation globale
TVA à 5,5 % : taux réduit applicable à l'ensemble des travaux d'amélioration de la performance énergétique d'un logement
*Montants indicatifs basés sur les barèmes en vigueur, sous réserve d'éligibilité et de cumul des aides.
Les aides pour l'isolation des combles ou le financement d'une pompe à chaleur dépendent du poste de travaux et du profil du foyer. Nos experts Technitoit vérifient votre éligibilité et vous accompagnent dans le montage de votre dossier pour optimiser chaque dispositif disponible.
Rédactrice
Marie
Spécialisée dans les sujets liés à l’amélioration de la maison, Marie propose des informations claires et pratiques.
